Immobiliensteuern auf Zypern 2026: Was Sie wirklich zahlen (und was abgeschafft wurde)

Immobiliensteuern auf Zypern 2026: Was Sie wirklich zahlen (und was abgeschafft wurde)

Wer nach „Steuern beim Immobilienkauf auf Zypern“ sucht, trägt eine beachtliche Liste zusammen: Stempelsteuer, Übertragungsgebühren, Immobiliensteuer, Wertzuwachssteuer, Mehrwertsteuer. Dann budgetiert man für alle Posten und zahlt, zumindest auf dem Papier, zu viel. Die meisten dieser Ratgeber entstanden nämlich vor dem 22. Dezember 2025, als das zyprische Parlament die größte Steuerreform seit mehr als zwanzig Jahren verabschiedete. Mehrere Punkte auf der Liste existieren schlicht nicht mehr.

Dieser Leitfaden gibt die im August 2026 tatsächlich geltende Gesetzeslage wieder. Er behandelt, was Käufer zahlen, was Verkäufer zahlen, und, mindestens ebenso nützlich, was Sie streichen können.

Streichen Sie zuerst: die Steuern, die es nicht mehr gibt

Die Stempelsteuer ist Geschichte. Das Stamp Duty (Repealing) Law von 2025 (Gesetz 239(I)/2025) hat die Steuer zum 1. Januar 2026 ersatzlos abgeschafft. Kaufverträge, die an oder nach diesem Datum unterzeichnet werden, werden weder gestempelt noch berechnet noch irgendwo eingereicht. Bei einem Vertrag über €400.000 entfallen damit rund €700 an Kosten und ein bürokratischer Schritt bei der Unterzeichnung. Die einzige Einschränkung betrifft den Zeitpunkt: Verträge mit Unterschrift bis einschließlich 31. Dezember 2025 bleiben im alten Regime.

Es gibt keine jährliche Immobiliensteuer. Die landesweite Immovable Property Tax hat Zypern bereits 2017 abgeschafft. Auf das Eigentum an einem Haus oder einer Anlagewohnung fällt keine jährliche staatliche Steuer an, lediglich moderate kommunale Gebühren für Müll und Abwasser, typischerweise einige hundert Euro pro Jahr.

Es gibt keine Erbschaftssteuer. Die Nachlasssteuer wurde im Jahr 2000 abgeschafft. Immobilien gehen ohne zyprische Erbschaftssteuerrechnung auf die Erben über.

Auch der Verteidigungsbeitrag auf Mieteinnahmen ist entfallen. Bis Ende 2025 zahlten auf Zypern steueransässige und dort domizilierte Personen einen Sonderbeitrag zur Verteidigung auf Mieten (effektiv 2,25 %). Die Reform von 2026 hat ihn für alle abgeschafft. Mieteinnahmen unterliegen jetzt ausschließlich der Einkommensteuer.

Behandelt ein Ratgeber, den Sie gerade lesen, einen dieser Posten als aktuelle Kostenposition, ist er veraltet, und dann verdienen auch seine übrigen Zahlen eine zweite Prüfung.

Was Käufer 2026 tatsächlich zahlen

Es gibt zwei Szenarien, und sie überschneiden sich nicht: Entweder unterliegt Ihr Kauf der Mehrwertsteuer, oder es fallen Übertragungsgebühren an. Nie beides.

Szenario eins: der Neubau. Neue Immobilien unterliegen der Mehrwertsteuer: 19 % im Standardfall, reduziert auf 5 % für einen qualifizierenden Hauptwohnsitz. Der reduzierte Satz ist ein eigenes großes Thema, mit Größen- und Wertgrenzen und einer Übergangsregelung, die für ältere Genehmigungen bis zum 31. Dezember 2026 läuft; die Mechanik, Rechenbeispiele und die Antragscheckliste finden Sie in unserem Leitfaden zum reduzierten MwSt.-Satz von 5 %. Entscheidend an dieser Stelle: Unterliegt ein Kauf der Mehrwertsteuer, entfallen die Übertragungsgebühren des Grundbuchamts vollständig. Die MwSt. ist die Steuerrechnung. Bei der Übertragung der Eigentumsurkunde folgt keine zweite Abgabe, selbst wenn die Urkunde erst Jahre später übergeht.

Szenario zwei: der Wiederverkauf. Immobilien aus dem Bestand tragen keine Mehrwertsteuer. Stattdessen zahlt der Käufer Übertragungsgebühren an das Department of Lands and Surveys, sobald die Eigentumsurkunde auf seinen Namen übergeht, nach einem progressiven Tarif. Und weil die Transaktion nicht der MwSt. unterliegt, halbiert das Gesetz den errechneten Betrag:

Jeder Satz gilt nur für den Wertanteil innerhalb seiner Stufe, nicht für den gesamten Kaufpreis.

Zwei Rechenbeispiele

Eine Neubauwohnung in Limassol für €400.000, qualifiziert für den reduzierten MwSt.-Satz. Die Mehrwertsteuer beläuft sich auf rund €27.000 (5 % auf den berechtigten Teil, 19 % auf den Rest; die genaue Rechnung zeigt der MwSt.-Leitfaden). Übertragungsgebühren: null. Stempelsteuer: null. Hätten Sie denselben Vertrag im Dezember 2025 unterschrieben, wären dieselbe MwSt. plus etwa €700 Stempelsteuer fällig gewesen.

Eine Bestandswohnung für €300.000. Keine Mehrwertsteuer. Die Übertragungsgebühren ergeben nach dem Standardtarif €17.165; nach der 50-Prozent-Ermäßigung zahlen Sie etwa €8.580, einmalig, im Moment der Übertragung der Eigentumsurkunde. Danach folgt nichts Jährliches.

Darüber hinaus bleiben die Kosten klein und überwiegend administrativ: eine Grundbuchgebühr von rund €50 für die Hinterlegung Ihres Kaufvertrags (der Schritt, der Ihren Kauf rechtlich absichert), eine Eintragungsgebühr von 1 % bei einer Hypothekenfinanzierung sowie Anwaltskosten, üblicherweise um 1 % des Kaufpreises. Letzteres ist Marktpraxis, kein Steuerrecht.

Die Verkäuferseite (denn eines Tages sind Sie das)

Die Kaufkosten sind für einen Investor nur die halbe Rechnung; über die tatsächliche Rendite entscheiden die Regeln beim Ausstieg.

Die Wertzuwachssteuer (Capital Gains Tax) beträgt pauschal 20 % auf den Gewinn aus dem Verkauf zyprischer Immobilien, und die Reform von 2026 hat sie für Privatpersonen spürbar entschärft. Die lebenslangen Freibeträge stiegen für Verträge ab dem 1. Januar 2026 deutlich: der allgemeine persönliche Freibetrag von €17.086 auf €30.000, der Freibetrag für den Hauptwohnsitz von €85.430 auf €150.000. Hinzu kommt, dass die ursprünglichen Anschaffungskosten inflationsindexiert und dokumentierte Renovierungskosten hinzugerechnet werden, sodass der steuerpflichtige „Gewinn“ oft weit kleiner ausfällt als die simple Preisdifferenz.

Eine separate Abgabe von 0,4 % auf den Bruttoverkaufspreis trägt ebenfalls der Verkäufer.

Eine Verschärfung sollten Sie kennen, wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen möchten: Ab 2026 fällt der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft, deren Wert zu mindestens 20 % aus zyprischen Immobilien stammt (zuvor 50 %), in den Anwendungsbereich der Wertzuwachssteuer. Der alte Weg, die Steuer über Strukturen zu umgehen, ist damit weitgehend versperrt.

Was das Regelwerk 2026 in der Praxis bedeutet

In Summe ist Zypern 2026 einer der Immobilienmärkte mit den niedrigsten Transaktionskosten in der EU. Wer einen qualifizierenden Neubau als erstes Eigenheim kauft, zahlt 5 % MwSt. auf den berechtigten Teil und praktisch nichts darüber hinaus: keine Stempelsteuer, keine Übertragungsgebühren, keine jährliche Immobiliensteuer. In weiten Teilen Westeuropas liegen allein die Transaktionssteuern zwischen 6 % und 12 % des Kaufpreises. Vermieter versteuern die Miete jetzt genau einmal, im Rahmen der Einkommensteuer; wer zugleich über den Ort seiner Steueransässigkeit entscheidet, findet im Non-Dom-Regime eine weitere Planungsebene für Dividenden und Zinsen.

Zur Vorsicht mahnt, dass Regeln jetzt Jahrgänge haben. Ein 2025 unterschriebener Vertrag folgt anderen Stempelsteuerregeln als einer von 2026. Ein Projekt, dessen Genehmigungsantrag vor November 2023 gestellt wurde, kann noch für die alten, großzügigeren MwSt.-Konditionen qualifizieren, allerdings nur, bis sich das Übergangsfenster Ende 2026 schließt. Die teuren Fehler am zyprischen Immobilienmarkt entstehen selten aus den Steuersätzen selbst; sie entstehen aus der Annahme, für den eigenen Vertrag gelte das falsche Regime.

Wie wir das für unsere Käufer handhaben

Bei Ark Noah's Holdings ist die steuerliche Position jeder Einheit aufbereitet, bevor Sie reservieren: unter welches MwSt.-Regime das Projekt fällt, wie groß der berechtigte Anteil ist, was bei der Übertragung der Eigentumsurkunde passiert und in welchem Zeitrahmen die Urkunde selbst ausgestellt wird. Weil unsere Projekte zu 100 % eigenfinanziert und frei von Bankverschuldung sind, steht kein Kreditgeber zwischen Ihnen und Ihrer Eigentumsurkunde, also dem Schritt, an dem sich alle Fragen zu den Übertragungsgebühren endgültig klären.

Wenn Sie statt einer allgemeinen Regel das vollständige Kostenbild für eine konkrete Wohnung möchten, sehen Sie sich unsere aktuellen Projekte in Limassol an oder sprechen Sie mit unserem Beratungsteam, und wir stellen die Zahlen für Ihr exaktes Szenario auf einer Seite zusammen. Und wenn Sie lieber zuerst alles vor Ort überprüfen: Genau dafür gibt es unsere Investment-Tour.

Die Zahlen geben die im August 2026 geltende Gesetzeslage wieder, einschließlich Gesetz 239(I)/2025 und des Steuerreformpakets vom 22. Dezember 2025. Steuerliche Ergebnisse hängen von den persönlichen Umständen ab; bestätigen Sie Ihre konkrete Position vor der Unterschrift mit der zyprischen Steuerbehörde oder einem lizenzierten Berater.