Résidence permanente à Chypre par l'immobilier en 2026 : ce que les règles exigent vraiment

Résidence permanente à Chypre par l'immobilier en 2026 : ce que les règles exigent vraiment

De toutes les questions que reçoit notre équipe conseil, celle-ci porte l'enjeu le plus lourd : l'achat d'un appartement à Limassol peut-il réellement offrir à ma famille une résidence permanente dans un pays de l'UE ? La réponse courte est oui, et cela reste l'une des voies de résidence par l'investissement les plus directes d'Europe. La réponse longue passe par des règles durcies en 2023, discrètement assouplies sur un point en janvier dernier, et qui s'enrichiront d'une nouvelle exigence dès septembre. Voici le tableau complet, à jour à la date de publication.

Ce que vous obtenez réellement

La résidence permanente au titre du règlement 6(2), la voie accélérée des investisseurs, est exactement ce que son nom annonce : permanente. Elle n'expire jamais, couvre votre conjoint et vos enfants à charge, et n'exige presque rien pour être maintenue : une visite à Chypre tous les deux ans et, chaque année, la preuve que l'investissement et l'assurance santé sont toujours en place. Les demandes sont généralement tranchées en six mois environ, souvent plus vite.

Deux clarifications honnêtes avant d'entrer dans le détail. La résidence permanente n'est pas la citoyenneté, et Chypre n'a plus aucun programme de citoyenneté par l'investissement depuis novembre 2020 ; quiconque vous vend un « passeport chypriote par l'investissement » vend quelque chose qui n'existe pas. Et Chypre n'appartient pas encore à l'espace Schengen (l'adhésion est un objectif affiché du gouvernement) : le permis vous donne le droit de vivre à Chypre, pas de circuler librement sur le continent.

Le critère d'investissement : pourquoi la règle désigne le neuf

L'investissement éligible classique est un bien résidentiel d'au moins 300 000 € hors TVA, et le règlement est précis d'une manière qui prend beaucoup d'acheteurs de court : il doit s'agir d'un bien neuf, acheté directement auprès d'une société de promotion. Un appartement de revente, quel qu'en soit le prix, n'ouvre pas droit à la voie résidentielle. La logique relève de la politique industrielle, l'État oriente la migration d'investissement vers la construction, mais la conséquence pratique pour vous est que la recherche commence et s'achève chez les promoteurs.

Deux mécanismes supplémentaires comptent. Au moins 200 000 € du prix doivent déjà être payés avant le dépôt du dossier, et les fonds doivent provenir de l'étranger, d'une source que vous pouvez documenter. Des voies alternatives existent sur le papier, immobilier commercial, parts d'une société chypriote employant au moins cinq personnes, parts de fonds locaux, mais le logement neuf est la voie qu'emprunte l'immense majorité des familles, parce qu'il sert aussi de lieu de vie réel ou d'actif mis en location.

Sur la TVA : si le bien doit véritablement devenir votre résidence principale, vous pouvez prétendre au taux réduit de TVA à 5 % sur la fraction éligible, ce qui change l'arithmétique de tout l'achat. Les investisseurs qui achètent pour louer paient le taux normal de 19 %. Dans les deux cas, le seuil de 300 000 € s'apprécie hors TVA.

Le critère de revenus

Parallèlement à l'investissement, vous devez justifier d'un revenu annuel garanti provenant de l'extérieur de Chypre : 50 000 € pour le demandeur principal, plus 15 000 € pour le conjoint et 10 000 € par enfant à charge. Salaires, dividendes, loyers et pensions comptent tous, et les revenus du conjoint peuvent contribuer au total. Deux détails sont régulièrement sous-estimés. Le revenu doit être rejustifié chaque année, pas démontré une fois pour toutes ; considérez-le comme un rendez-vous permanent. Et le permis interdit tout emploi à Chypre, à une exception près : vous pouvez exercer la fonction d'administrateur d'une société dans laquelle vous avez investi. Les demandeurs signent une déclaration en ce sens.

L'ancienne obligation de bloquer 30 000 € sur un dépôt bancaire chypriote pendant trois ans a été supprimée en mai 2023 et n'a pas été rétablie. Vous ouvrirez tout de même, en pratique, un compte bancaire à Chypre pour recevoir les fonds documentés, mais rien n'est gelé.

Ce qui a changé récemment, et ce qui change le mois prochain

Les amendements de 2023 ont durci la voie : seuils de revenus relevés, justification annuelle, documentation plus stricte de l'origine des fonds. Depuis, deux évolutions plus discrètes ont joué en faveur des demandeurs, et un nouvel obstacle arrive.

Depuis le 1er janvier 2026, la condition interdisant aux demandeurs d'être résidents fiscaux d'un autre pays a été supprimée, dans le cadre du même paquet de réforme qui a aboli les droits de timbre. C'est décisif pour les familles qui souhaitent le permis des années avant de s'installer réellement : vous pouvez désormais détenir la résidence permanente chypriote tout en restant résident fiscal chez vous, et décider plus tard de déclencher la résidence fiscale chypriote, moment auquel le régime non-dom devient la lecture pertinente.

À compter du 1er septembre 2026, les demandes de permis d'immigration devront comporter les résultats originaux d'examens médicaux, avec dépistage des hépatites B et C, du VIH, de la syphilis et de la tuberculose, pour le demandeur et chaque personne à charge. Ce n'est pas un obstacle pour la plupart des familles, mais c'est un jeu de documents supplémentaire avec son propre calendrier ; les dossiers déposés avant cette date sont examinés selon la liste actuelle, plus légère.

Conserver le permis, et le calendrier honnête vers la citoyenneté

Trois règles d'entretien méritent une entrée dans votre agenda. Se rendre à Chypre au moins une fois tous les deux ans, chaque membre de la famille individuellement. Conserver l'investissement éligible : vendre le bien sans le remplacer par un autre bien éligible fait tomber le permis. Et activer le permis dans l'année qui suit l'approbation, faute de quoi il devient caduc. Les enfants à charge peuvent être couverts pendant leurs études (moyennant 10 000 € de revenus justifiés supplémentaires chacun) et, fait notable, conservent leur permis même après la fin de leurs études, leur mariage ou la fin de leur situation de dépendance.

Quant à la citoyenneté : elle s'obtient par la naturalisation ordinaire, pas par l'investissement. Comptez environ sept à huit ans de résidence réelle et documentée, dont une dernière année continue, plus le grec au niveau B1 et des preuves d'intégration effective. C'est un chemin réalisable, notre propre équipe compte des personnes qui l'ont parcouru, mais quiconque promet une voie garantie plus rapide ne décrit pas le droit chypriote.

Où cela rejoint ce que nous construisons

Soyons transparents sur notre intérêt : l'exigence du règlement, un bien résidentiel neuf acheté directement auprès d'un promoteur, décrit exactement notre produit. Chaque appartement de nos programmes actuels à Limassol satisfait le critère d'investissement au-dessus de la ligne des 300 000 €, sur des terrains autofinancés et libres d'hypothèque, ce qui compte parce que le Migration Department attend un bien exempt de complications et un prépaiement de 200 000 € placé en sécurité auprès d'une contrepartie solvable.

Ce que nous ajoutons au-delà de l'appartement, c'est l'ordonnancement. Le contrat d'achat, l'échéancier de paiement, la demande de TVA et le dossier de résidence s'imbriquent, et les traiter dans le mauvais ordre coûte des mois. Notre équipe conseil prépare systématiquement le volet immobilier de la demande et travaille aux côtés d'avocats en immigration agréés qui conduisent le volet migratoire. Si vous voulez voir comment toute la chaîne fonctionne avant de vous engager, c'est précisément la vocation de l'investment tour, ou échangez avec notre équipe conseil : nous projetterons les chiffres précis de votre famille sur les règles en vigueur.

Les critères ci-dessus sont fixés par voie réglementaire et ont changé plusieurs fois ces dernières années ; les chiffres reflètent la position publiée en août 2026. Confirmez les exigences actuelles auprès d'un conseiller en immigration agréé avant de vous y fier. Cet article constitue une information générale, ni un conseil en immigration ni un conseil juridique.