תושבות קבע בקפריסין דרך נדל"ן ב-2026: מה הכללים באמת דורשים
מכל השאלות שצוות הייעוץ שלנו שומע, לזו יש את המחיר הגבוה ביותר: האם קניית דירה בלימסול באמת יכולה להעניק למשפחה שלי תושבות קבע במדינת איחוד אירופי? התשובה הקצרה היא כן, וזה נשאר אחד ממסלולי ההשקעה-לתושבות הישירים ביותר באירופה. התשובה הארוכה כוללת כללים שהוחמרו ב-2023, רוככו בשקט בנקודה אחת בינואר השנה, ועומדים לקבל דרישה חדשה כבר בספטמבר. הנה התמונה המלאה, נכונה למועד הפרסום.
מה אתם מקבלים בפועל
תושבות קבע לפי תקנה 6(2), המסלול המהיר למשקיעים, היא בדיוק מה שהשם אומר: קבועה. היא אינה פוקעת, מכסה את בן או בת הזוג והילדים התלויים, ודורשת כמעט כלום לתחזוקה: ביקור אחד בקפריסין כל שנתיים, והוכחה שנתית שההשקעה וביטוח הבריאות עדיין במקומם. בקשות מוכרעות בדרך כלל בתוך כשישה חודשים, לעיתים מהר יותר.
שתי הבהרות כנות לפני הפרטים. תושבות קבע אינה אזרחות, ולקפריסין אין תוכנית אזרחות-תמורת-השקעה מאז נובמבר 2020; מי שמוכר לכם "דרכון קפריסאי בהשקעה" מוכר משהו שלא קיים. וקפריסין עדיין אינה חלק מאזור שנגן (ההצטרפות היא יעד ממשלתי מוצהר), כך שההיתר מעניק זכות לגור בקפריסין, לא לנוע בחופשיות ברחבי היבשת.
מבחן ההשקעה: למה הכלל מצביע על בנייה חדשה
ההשקעה המזכה הקלאסית היא נכס מגורים בשווי של לפחות 300,000 יורו פלוס מע"מ, והתקנה ספציפית באופן שמפתיע קונים רבים: זה חייב להיות נכס חדש, שנרכש ישירות מחברת פיתוח. דירת יד שנייה, בכל מחיר, אינה מזכה במסלול המגורים. ההיגיון הוא מדיניות תעשייתית: המדינה מתעלת את הגירת ההשקעות אל הבנייה. המשמעות המעשית עבורכם: החיפוש מתחיל ומסתיים אצל יזמים.
עוד שני מנגנונים חשובים. לפחות 200,000 יורו מהמחיר חייבים להיות משולמים לפני הגשת הבקשה, והכספים חייבים להגיע מחו"ל, ממקור שאתם יכולים לתעד. קיימות חלופות על הנייר, נדל"ן מסחרי, מניות בחברה קפריסאית המעסיקה לפחות חמישה עובדים, יחידות בקרנות מקומיות, אבל הרוב המכריע של המשפחות הולך דרך דירה חדשה: היא משמשת גם כבית שבו הם גרים או כנכס שהם משכירים.
לגבי מע"מ: אם הנכס באמת יהיה דירת המגורים הראשית שלכם, ייתכן שתהיו זכאים לשיעור המע"מ המופחת של 5% על החלק הזכאי, מה שמשנה את החשבון של כל הרכישה. משקיעים שרוכשים להשכרה משלמים 19% רגיל. בכל מקרה, סף ה-300,000 יורו נספר לפני מע"מ.
מבחן ההכנסה
לצד ההשקעה, עליכם להראות הכנסה שנתית מובטחת מחוץ לקפריסין: 50,000 יורו למבקש הראשי, בתוספת 15,000 יורו לבן או בת זוג ו-10,000 יורו לכל ילד תלוי. משכורת, דיבידנדים, שכירות ופנסיה נחשבים כולם, והכנסת בן הזוג יכולה להיכלל בסכום הכולל. שני פרטים מוערכים בחסר באופן קבוע. ההכנסה מוכחת מחדש כל שנה, לא מוצגת פעם אחת ונשכחת; התייחסו לזה כאל פגישה קבועה ביומן. וההיתר אוסר עבודה כשכיר בקפריסין, עם חריג אחד: מותר לכהן כדירקטור בחברה שבה השקעתם. המבקשים חותמים על הצהרה בהתאם.
הדרישה הישנה לנעול 30,000 יורו בפיקדון בנקאי קפריסאי לשלוש שנים בוטלה במאי 2023 ולא חזרה. בפועל עדיין תפתחו חשבון בנק בקפריסין, לקליטת הכספים המתועדים, אבל שום דבר לא מוקפא.
מה השתנה לאחרונה, ומה משתנה בחודש הבא
תיקוני 2023 הפכו את המסלול לקפדני יותר: ספי הכנסה גבוהים יותר, הוכחה שנתית מחדש, תיעוד הדוק יותר של מקור הכסף. מאז, שני שינויים שקטים יותר פעלו לטובת המבקש, ומכשול חדש אחד בדרך.
מ-1 בינואר 2026 הוסר התנאי שהמבקשים אינם תושבי מס של מדינה אחרת, חלק מאותה חבילת רפורמות שביטלה את מס הבולים. זה חשוב למשפחות שרוצות את ההיתר שנים לפני שהן באמת עוברות: אפשר כעת להחזיק בתושבות קבע קפריסאית ולהישאר תושבי מס בבית, ולהחליט מאוחר יותר אם להפעיל תושבות מס קפריסאית, ואז משטר הנון-דום הופך לקריאה הרלוונטית.
מ-1 בספטמבר 2026, בקשות להיתרי הגירה ידרשו תוצאות מקוריות של בדיקות רפואיות, סקר להפטיטיס B ו-C, HIV, עגבת ושחפת, עבור המבקש וכל תלוי. לא מחסום לרוב המשפחות, אבל עוד סט מסמכים עם לוח זמנים משלו; בקשות שיוגשו לפני התאריך הזה נבחנות לפי הרשימה הנוכחית, הקלה יותר.
שמירה על ההיתר, ולוח הזמנים הכן לאזרחות
שלושה כללי תחזוקה ראויים לרישום ביומן. בקרו בקפריסין לפחות פעם בשנתיים, כל בן משפחה בנפרד. שמרו על ההשקעה המזכה: מכירת הנכס בלי להחליפו באחר מזכה, וההיתר נופל. וממשו את ההיתר בתוך שנה מהאישור, אחרת הוא פוקע. ילדים תלויים יכולים להיות מכוסים בזמן לימודיהם (עם 10,000 יורו נוספים של הכנסה מוכחת לכל אחד), ובאופן בולט, שומרים על ההיתר גם אחרי שסיימו, התחתנו או חדלו להיות תלויים.
ולגבי אזרחות: היא מגיעה דרך התאזרחות רגילה, לא דרך ההשקעה. צפו לשבע עד שמונה שנים בערך של מגורים אמיתיים ומתועדים, כולל שנה אחרונה רציפה, בתוספת יוונית ברמת B1 והוכחת השתלבות אמיתית. זה מסלול בר-השגה, בצוות שלנו יש אנשים שעברו אותו, אבל מי שמבטיח מסלול מהיר ומובטח יותר אינו מתאר את הדין הקפריסאי.
איך זה נפגש עם מה שאנחנו בונים
נהיה שקופים לגבי האינטרס שלנו: דרישת התקנה, נכס מגורים חדש ישירות מיזם, מתארת את המוצר שלנו במדויק. כל דירה בפרויקטים הנוכחיים שלנו בלימסול עומדת במבחן ההשקעה מעל קו ה-300,000 יורו, על קרקע שממומנת מהון עצמי ואינה ממושכנת, וזה חשוב, כי מחלקת ההגירה מצפה לנכס נקי מסיבוכים ולכך שתשלום ה-200,000 יורו מראש יישב בבטחה אצל צד שני בר-פירעון.
מה שאנחנו מוסיפים מעבר לדירה הוא רצף נכון. חוזה הרכישה, לוח התשלומים, בקשת המע"מ ותיק התושבות משתלבים זה בזה, וביצוע בסדר שגוי עולה חודשים. צוות הייעוץ שלנו מכין את הצד הנכסי של הבקשה כסטנדרט, ועובד לצד עורכי דין מורשים להגירה שמנהלים את הצד המיגרטורי. אם תרצו לראות איך כל השרשרת עובדת לפני החלטה, בדיוק בשביל זה קיים סיור ההשקעות, או דברו עם צוות הייעוץ שלנו ונמפה את המספרים הספציפיים של משפחתכם על הכללים הנוכחיים.
הקריטריונים לעיל נקבעים בתקנות והשתנו כמה פעמים בשנים האחרונות; הנתונים משקפים את המצב שפורסם נכון לאוגוסט 2026. אשרו את הדרישות העדכניות מול יועץ הגירה מורשה לפני הסתמכות עליהן. מאמר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ הגירה או ייעוץ משפטי.
יבגני פולישצ'וק
ראש פיתוח עסקי וסגן נשיא למכירות ב-Ark Noah's Holdings
יבגני הוא מנהל פיתוח עסקי נדל"ן בעל למעלה מעשור של ניסיון ביזמות נדל"ן על הנייר, רכישת קרקעות וניהול נכסים בלימסול, קפריסין.