Φόροι Ακινήτων στην Κύπρο το 2026: Τι Πληρώνετε Πραγματικά (και Τι Καταργήθηκε)

Φόροι Ακινήτων στην Κύπρο το 2026: Τι Πληρώνετε Πραγματικά (και Τι Καταργήθηκε)

Αναζητήστε «φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Κύπρο» και θα συγκεντρώσετε έναν εντυπωσιακό κατάλογο: χαρτόσημα, μεταβιβαστικά τέλη, φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, φόρος κεφαλαιουχικών κερδών, ΦΠΑ. Έπειτα θα προσπαθήσετε να τα προϋπολογίσετε όλα και θα πληρώσετε παραπάνω, τουλάχιστον στα χαρτιά. Οι περισσότεροι οδηγοί που θα βρείτε γράφτηκαν πριν από τις 22 Δεκεμβρίου 2025, όταν η κυπριακή Βουλή ψήφισε τη μεγαλύτερη φορολογική μεταρρύθμιση των τελευταίων είκοσι και πλέον ετών. Αρκετά στοιχεία αυτού του καταλόγου δεν υφίστανται πλέον.

Ο οδηγός αυτός αποτυπώνει τη νομοθεσία που πράγματι ισχύει τον Αύγουστο του 2026. Καλύπτει τι πληρώνουν οι αγοραστές, τι πληρώνουν οι πωλητές και, εξίσου χρήσιμα, τι μπορείτε να διαγράψετε.

Διαγράψτε πρώτα αυτά: οι φόροι που δεν υπάρχουν πλέον

Τα χαρτόσημα καταργήθηκαν. Ο περί Χαρτοσήμων (Καταργητικός) Νόμος του 2025 (Νόμος 239(Ι)/2025) κατήργησε τον φόρο πλήρως από την 1η Ιανουαρίου 2026. Τα πωλητήρια έγγραφα που υπογράφονται από την ημερομηνία αυτή και μετά δεν χαρτοσημαίνονται, δεν υπολογίζονται, δεν κατατίθενται πουθενά. Σε ένα συμβόλαιο €400.000, αυτό αφαιρεί περίπου €700 κόστους και ένα γραφειοκρατικό βήμα από το στάδιο της υπογραφής. Η μόνη επιφύλαξη αφορά τον χρόνο: συμβόλαια που υπογράφηκαν έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2025 παραμένουν στο παλαιό καθεστώς.

Δεν υπάρχει ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας. Η Κύπρος κατήργησε τον εθνικό Φόρο Ακίνητης Ιδιοκτησίας ήδη από το 2017. Η κατοχή κατοικίας ή επενδυτικού διαμερίσματος δεν συνεπάγεται κανέναν ετήσιο κρατικό φόρο, μόνο μέτρια δημοτικά τέλη για σκύβαλα και αποχέτευση, συνήθως μερικές εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο.

Δεν υπάρχει φόρος κληρονομιάς. Ο φόρος κληρονομιάς καταργήθηκε το 2000. Η ακίνητη περιουσία περνά στους κληρονόμους χωρίς κυπριακό φορολογικό λογαριασμό κληρονομιάς.

Καταργήθηκε και η έκτακτη εισφορά για την άμυνα επί των ενοικίων. Έως το τέλος του 2025, οι φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου με κατοικία (domicile) στην Κύπρο κατέβαλλαν έκτακτη εισφορά για την άμυνα επί των ενοικίων (πραγματικός συντελεστής 2,25%). Η μεταρρύθμιση του 2026 την κατήργησε για όλους. Το εισόδημα από ενοίκια υπόκειται πλέον μόνο σε φόρο εισοδήματος.

Αν κάποιος οδηγός που διαβάζετε αντιμετωπίζει οποιοδήποτε από αυτά ως τρέχον κόστος, είναι παρωχημένος, και τα υπόλοιπα νούμερά του αξίζουν επίσης έναν δεύτερο έλεγχο.

Τι πληρώνουν πραγματικά οι αγοραστές το 2026

Υπάρχουν δύο σενάρια, και δεν αλληλεπικαλύπτονται: είτε η αγορά σας φέρει ΦΠΑ, είτε φέρει μεταβιβαστικά τέλη. Ποτέ και τα δύο.

Σενάριο πρώτο: νεόδμητο. Τα νέα ακίνητα υπόκεινται σε ΦΠΑ: 19% ως τυπικός συντελεστής, μειωμένος στο 5% για κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις. Ο μειωμένος συντελεστής είναι μεγάλο κεφάλαιο από μόνος του, με όρια μεγέθους και αξίας και ένα μεταβατικό παράθυρο που τρέχει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 για παλαιότερες άδειες· έχουμε καλύψει τον μηχανισμό, τα αριθμητικά παραδείγματα και τη λίστα εγγράφων της αίτησης στον οδηγό μας για τον συντελεστή ΦΠΑ 5%. Αυτό που μετρά εδώ: όταν μια αγορά υπόκειται σε ΦΠΑ, τα μεταβιβαστικά τέλη του Κτηματολογίου απαλλάσσονται πλήρως. Ο ΦΠΑ είναι ο φορολογικός λογαριασμός. Δεν υπάρχει δεύτερη χρέωση στο στάδιο του τίτλου ιδιοκτησίας — ακόμη κι αν ο τίτλος μεταβιβαστεί χρόνια αργότερα.

Σενάριο δεύτερο: μεταπώληση. Τα ακίνητα δευτερογενούς αγοράς δεν φέρουν ΦΠΑ. Αντ' αυτού, ο αγοραστής καταβάλλει μεταβιβαστικά τέλη στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όταν ο τίτλος περνά στο όνομά του, με προοδευτική κλίμακα. Και επειδή η συναλλαγή δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, ο νόμος μειώνει το ποσό που προκύπτει στο μισό:

Κάθε συντελεστής εφαρμόζεται μόνο στην αξία εντός του κλιμακίου του, όχι σε ολόκληρο το τίμημα.

Δύο αριθμητικά παραδείγματα

Νεόδμητο διαμέρισμα €400.000 στη Λεμεσό, επιλέξιμο για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ. Ο ΦΠΑ ανέρχεται σε περίπου €27.000 (5% στο επιλέξιμο τμήμα, 19% στο υπόλοιπο· ο οδηγός ΦΠΑ δείχνει την ακριβή αριθμητική). Μεταβιβαστικά τέλη: μηδέν. Χαρτόσημα: μηδέν. Αν είχατε υπογράψει το ίδιο συμβόλαιο τον Δεκέμβριο του 2025, θα είχατε καταβάλει τον ίδιο ΦΠΑ συν περίπου €700 σε χαρτόσημα.

Μεταπωλούμενο διαμέρισμα €300.000. Χωρίς ΦΠΑ. Τα μεταβιβαστικά τέλη υπολογίζονται σε €17.165 με την τυπική κλίμακα· μετά τη μείωση 50% καταβάλλετε περίπου €8.580, εφάπαξ, τη στιγμή της μεταβίβασης του τίτλου. Τίποτα ετήσιο δεν ακολουθεί.

Πέρα από αυτά, τα υπόλοιπα έξοδα είναι μικρά και κυρίως διοικητικά: τέλος Κτηματολογίου περίπου €50 για την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου (το βήμα που προστατεύει νομικά την αγορά σας), τέλος εγγραφής υποθήκης 1% αν χρηματοδοτήσετε την αγορά με δάνειο, και δικηγορική αμοιβή, συνήθως γύρω στο 1% του τιμήματος. Το τελευταίο είναι πρακτική της αγοράς, όχι φορολογικός νόμος.

Η πλευρά του πωλητή (γιατί κάποια μέρα αυτός θα είστε εσείς)

Το κόστος αγοράς είναι μόνο η μισή εικόνα για έναν επενδυτή· οι κανόνες εξόδου κρίνουν την πραγματική σας απόδοση.

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών είναι ενιαίος 20% επί του κέρδους από την πώληση κυπριακού ακινήτου, και η μεταρρύθμιση του 2026 τον έκανε αισθητά ελαφρύτερο για τα φυσικά πρόσωπα. Οι ισόβιες απαλλαγές αυξήθηκαν σημαντικά για συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026: η γενική προσωπική απαλλαγή ανέβηκε από €17.086 σε €30.000 και η απαλλαγή κύριας κατοικίας από €85.430 σε €150.000. Επιπλέον, το αρχικό κόστος αγοράς τιμαριθμοποιείται για τον πληθωρισμό και τα τεκμηριωμένα έξοδα ανακαίνισης προστίθενται σε αυτό, οπότε το φορολογητέο «κέρδος» είναι συχνά πολύ μικρότερο από την απλή διαφορά τιμών.

Ξεχωριστή εισφορά 0,4% εφαρμόζεται επί του ακαθάριστου τιμήματος πώλησης, επίσης με επιβάρυνση του πωλητή.

Μία αυστηροποίηση που πρέπει να γνωρίζετε αν σκοπεύετε να αγοράσετε μέσω εταιρείας: από το 2026, η πώληση μετοχών εταιρείας της οποίας η αξία προέρχεται κατά τουλάχιστον 20% από κυπριακά ακίνητα (προηγουμένως 50%) εμπίπτει στο πεδίο του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Η παλαιά οδός παράκαμψης μέσω εταιρικών δομών έχει σε μεγάλο βαθμό κλείσει.

Τι σημαίνει στην πράξη το εγχειρίδιο κανόνων του 2026

Συνολικά, η Κύπρος του 2026 είναι μία από τις αγορές ακινήτων με το χαμηλότερο κόστος συναλλαγής στην ΕΕ. Ο αγοραστής πρώτης κατοικίας σε επιλέξιμο νεόδμητο πληρώνει 5% ΦΠΑ στο επιλέξιμο τμήμα και ουσιαστικά τίποτα άλλο: ούτε χαρτόσημα, ούτε μεταβιβαστικά τέλη, ούτε ετήσιο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας. Σε μεγάλο μέρος της Δυτικής Ευρώπης, οι φόροι συναλλαγής από μόνοι τους κυμαίνονται μεταξύ 6% και 12% του τιμήματος. Για τους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν, το ενοίκιο φορολογείται πλέον μία φορά, μέσω του φόρου εισοδήματος· αν παράλληλα αποφασίζετε πού θα έχετε φορολογική κατοικία, το καθεστώς non-dom προσθέτει ένα ακόμη επίπεδο σχεδιασμού για μερίσματα και τόκους.

Η προσοχή απαιτείται στο ότι οι κανόνες έχουν πλέον «σοδειές». Ένα συμβόλαιο του 2025 ακολουθεί διαφορετικούς κανόνες χαρτοσήμων από ένα συμβόλαιο του 2026. Ένα έργο του οποίου η αίτηση αδειοδότησης προηγείται του Νοεμβρίου 2023 μπορεί να προκριθεί ακόμη για τους παλαιούς, ευνοϊκότερους όρους ΦΠΑ, αλλά μόνο μέχρι να κλείσει το μεταβατικό παράθυρο στο τέλος του 2026. Τα ακριβά λάθη στα κυπριακά ακίνητα σπάνια προέρχονται από τους ίδιους τους συντελεστές· προέρχονται από την εσφαλμένη υπόθεση για το ποιο καθεστώς ισχύει στο δικό σας συγκεκριμένο συμβόλαιο.

Πώς το χειριζόμαστε για τους αγοραστές μας

Στην Ark Noah's Holdings, η φορολογική θέση κάθε μονάδας προετοιμάζεται πριν την κρατήσετε: σε ποιο καθεστώς ΦΠΑ εμπίπτει το έργο, ποιο είναι το επιλέξιμο τμήμα, τι συμβαίνει στο στάδιο του τίτλου ιδιοκτησίας και σε ποιο χρονοδιάγραμμα εκδίδεται ο ίδιος ο τίτλος. Επειδή τα έργα μας είναι 100% αυτοχρηματοδοτούμενα με μηδενικό τραπεζικό δανεισμό, κανένας πιστωτής δεν στέκεται ανάμεσα σε εσάς και τον τίτλο ιδιοκτησίας σας, το στάδιο όπου τα ζητήματα των μεταβιβαστικών τελών διευθετούνται μία και καλή.

Αν θέλετε την πλήρη εικόνα κόστους για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα και όχι έναν γενικό κανόνα, δείτε τα τρέχοντα έργα μας στη Λεμεσό ή μιλήστε με τη συμβουλευτική μας ομάδα, και θα αποτυπώσουμε τα νούμερα του δικού σας σεναρίου σε μία σελίδα. Και αν προτιμάτε πρώτα να επαληθεύσετε τα πάντα επιτόπου, η επενδυτική μας περιήγηση υπάρχει ακριβώς γι' αυτό.

Τα μεγέθη αποτυπώνουν τη νομοθεσία σε ισχύ τον Αύγουστο του 2026, συμπεριλαμβανομένου του Νόμου 239(Ι)/2025 και του πακέτου φορολογικής μεταρρύθμισης της 22ας Δεκεμβρίου 2025. Το φορολογικό αποτέλεσμα εξαρτάται από τις προσωπικές περιστάσεις· επιβεβαιώστε τη δική σας θέση με το Τμήμα Φορολογίας Κύπρου ή αδειοδοτημένο σύμβουλο πριν υπογράψετε.