Налоги на недвижимость Кипра в 2026: что вы реально платите (и что отменили)

Налоги на недвижимость Кипра в 2026: что вы реально платите (и что отменили)

Наберите в поиске «налоги при покупке недвижимости на Кипре» — и соберёте внушительный список: гербовый сбор, transfer fees, ежегодный налог на недвижимость, налог на прирост капитала, НДС. Потом попробуете заложить всё это в бюджет — и переплатите, как минимум на бумаге. Большинство гайдов в сети написаны до 22 декабря 2025 года, когда парламент Кипра принял самую масштабную налоговую реформу за двадцать с лишним лет. Нескольких пунктов из этого списка больше не существует.

Этот материал отражает законодательство, действующее в августе 2026 года: что платит покупатель, что платит продавец и — что не менее полезно — что можно смело вычеркнуть.

Сначала вычеркните: налоги, которых больше нет

Гербовый сбор отменён. Закон об отмене гербового сбора — Law 239(I)/2025 — упразднил его полностью с 1 января 2026 года. Договоры купли-продажи, подписанные с этой даты, не гербуются, не рассчитываются и никуда не подаются. На контракте в €400 000 это экономит порядка €700 и убирает один бюрократический шаг на этапе подписания. Единственная оговорка — сроки: договоры, подписанные до 31 декабря 2025 года включительно, остаются в старом режиме.

Ежегодного налога на недвижимость нет. Государственный налог на недвижимое имущество (Immovable Property Tax) Кипр отменил ещё в 2017 году. Владение квартирой или инвестиционным жильём не облагается ежегодным государственным налогом — остаются лишь скромные муниципальные платежи за вывоз мусора и канализацию, обычно несколько сотен евро в год.

Налога на наследство нет. Он отменён в 2000 году. Недвижимость переходит наследникам без кипрского налога на наследство.

Взнос на оборону с арендного дохода тоже отменён. До конца 2025 года налоговые резиденты Кипра с домицилем на острове платили специальный взнос на оборону с аренды (эффективно 2,25%). Реформа 2026 года отменила его для всех. Арендный доход теперь облагается только подоходным налогом.

Если гайд, который вы читаете, называет что-то из этого действующим расходом — он устарел, и остальные его цифры тоже стоит перепроверить.

Что покупатель реально платит в 2026 году

Сценария два, и они не пересекаются: покупка облагается либо НДС, либо сбором за переоформление титула. Никогда обоими сразу.

Сценарий первый: новостройка. Новые объекты облагаются НДС — стандартно 19%, для основного жилья при соблюдении условий — 5%. Льготная ставка — отдельная большая тема с порогами по площади и стоимости и переходным окном до 31 декабря 2026 года для старых разрешений; механику, примеры расчёта и чек-лист подачи мы разобрали в гайде по ставке НДС 5%. Главное здесь: если покупка облагается НДС, сбор за переоформление в Земельном кадастре не взимается вообще. НДС — это и есть весь налоговый счёт. Второго платежа на этапе передачи титула не будет — даже если титул оформят спустя годы.

Сценарий второй: вторичный рынок. Вторичная недвижимость НДС не облагается. Вместо этого покупатель платит transfer fees Департаменту земель и обзоров в момент переоформления титула на своё имя — по прогрессивной шкале, причём для сделок без НДС закон срезает итоговую сумму вдвое:

Каждая ставка применяется только к части стоимости внутри своего диапазона, а не ко всей цене.

Два примера с цифрами

Новостройка в Лимассоле за €400 000 с правом на льготный НДС. НДС составит примерно €27 000 (5% на льготную часть, 19% на остаток — точная арифметика в гайде по НДС). Сбор за переоформление: ноль. Гербовый сбор: ноль. Подпиши вы тот же договор в декабре 2025-го — заплатили бы тот же НДС плюс около €700 гербового сбора.

Квартира на вторичном рынке за €300 000. Без НДС. Transfer fees по стандартной шкале — €17 165; после скидки 50% вы платите около €8 580 — один раз, в момент передачи титула. Никаких ежегодных платежей после.

Остальные расходы невелики и в основном административные: около €50 кадастровой пошлины за депонирование договора купли-продажи (шаг, который юридически защищает вашу покупку), 1% за регистрацию ипотеки, если покупаете с финансированием, и гонорар юриста — обычно около 1% от цены, вопрос рыночной практики, а не налогового закона.

Сторона продавца — однажды это будете вы

Расходы на покупку — лишь половина картины для инвестора; реальную доходность определяют правила выхода.

Налог на прирост капитала — плоские 20% с прибыли от продажи кипрской недвижимости, и реформа 2026 года заметно облегчила его для физлиц. Пожизненные льготы для договоров с 1 января 2026 года выросли ощутимо: общая личная льгота — с €17 086 до €30 000, льгота по основному жилью — с €85 430 до €150 000. Кроме того, первоначальная стоимость покупки индексируется на инфляцию, а документально подтверждённые расходы на ремонт добавляются к ней — так что налогооблагаемый «прирост» часто оказывается заметно меньше простой разницы цен.

Отдельный сбор 0,4% взимается с полной цены продажи — тоже с продавца.

Одно ужесточение, о котором стоит знать при покупке через компанию: с 2026 года продажа долей компании, чья стоимость хотя бы на 20% состоит из кипрской недвижимости (раньше — на 50%), попадает под налог на прирост капитала. Старый обходной маршрут через структуры по большей части закрыт.

Что правила 2026 года означают на практике

В сумме Кипр в 2026 году — один из рынков недвижимости с самыми низкими транзакционными издержками в ЕС. Покупатель первого жилья в подходящей новостройке платит 5% НДС на льготную часть и по сути больше ничего — ни гербового сбора, ни transfer fees, ни ежегодного налога. В большинстве стран Западной Европы одни только налоги на сделку составляют от 6% до 12% цены. Для арендодателей рента теперь облагается один раз, подоходным налогом, и точка; а если вы заодно выбираете, где держать налоговое резидентство, режим нон-дом добавляет ещё один уровень планирования по дивидендам и процентам.

Осторожность нужна в другом: у правил появились «поколения». Договор 2025 года живёт по одним правилам гербового сбора, договор 2026-го — по другим. Проект, чьё разрешение запрошено до ноября 2023 года, может всё ещё претендовать на старые, более щедрые условия НДС — но только пока переходное окно не закроется в конце 2026 года. Дорогие ошибки на кипрском рынке редко связаны с самими ставками — они происходят, когда к конкретному договору применяют не тот режим.

Как мы решаем это для наших покупателей

В Ark Noah's Holdings налоговая позиция каждой квартиры готовится до бронирования: под какой режим НДС попадает проект, какова льготная часть, что происходит на этапе титула и в какие сроки сам титул будет выдан. Наши проекты на 100% профинансированы собственным капиталом, без банковских долгов — между вами и вашим титулом не стоит кредитор, а именно на этом шаге вопросы transfer fees закрываются раз и навсегда.

Если нужна полная картина расходов по конкретной квартире, а не общее правило — посмотрите наши текущие проекты в Лимассоле или свяжитесь с нашей командой: мы соберём цифры под ваш сценарий на одной странице. А если предпочитаете сначала всё проверить на месте — именно для этого существует наш инвестиционный тур.

Цифры отражают законодательство, действующее на август 2026 года, включая Law 239(I)/2025 и пакет налоговой реформы от 22 декабря 2025 года. Налоговый результат зависит от личных обстоятельств — перед подписанием подтвердите свою позицию в Налоговом департаменте Кипра или у лицензированного консультанта.