НДС 5% на недвижимость Кипра в 2026: условия, лимиты и расчёт экономии

НДС 5% на недвижимость Кипра в 2026: условия, лимиты и расчёт экономии

При покупке новой недвижимости на Кипре стандартная ставка налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 19%. Для многих покупателей она может быть законно снижена до 5%. На объекте стоимостью €300 000 сниженная ставка экономит €42 000 налога.

Если вы планируете купить квартиру или дом в Лимассоле в 2026 году, важно понимать эти правила. Ниже — точные требования закона, лимиты и порядок подачи заявления.

Коротко: кто может получить НДС 5% на Кипре

Вы можете претендовать на ставку НДС 5%, если покупаете новую жилую недвижимость на Кипре, будете использовать её как основное и постоянное место жительства, подадите заявление до передачи объекта и уложитесь в действующие лимиты по площади и стоимости. Льгота предназначена для тех, кто будет жить в этом жилье, а не для краткосрочной аренды или чисто инвестиционной покупки под сдачу.

Для большинства покупателей решение сводится к четырём проверкам:

• Объект будет вашим основным жильём на Кипре.
• Жилая и общая площадь объекта укладываются в законные пороги.
• Цена покупки укладывается в лимиты по стоимости.
• Вы ранее не пользовались сниженной ставкой НДС на Кипре без возврата разницы налога.

Что такое схема сниженного НДС 5%

Схема сниженного НДС введена правительством Кипра для поддержки покупки собственного жилья и переезда иностранных специалистов. Вместо стандартных 19% со всей стоимости покупки покупатель, отвечающий условиям, платит 5% НДС с первой части площади и стоимости объекта.

Для этого объект должен использоваться как основное и постоянное место жительства покупателя на Кипре не менее десяти лет.

---

Лимиты для НДС 5% на Кипре в 2026 году

В последние годы Налоговый департамент Кипра обновил критерии, чтобы направить льготу на жильё среднего сегмента и семейное жильё. По действующим правилам 2026 года объект подпадает под ставку 5%, если соблюдены два жёстких лимита:

1. Лимит по площади: ставка 5% применяется только к первым 130 квадратным метрам жилой площади объекта (по архитектурным планам, утверждённым муниципалитетом). Для более дорогих объектов в диапазоне €350 000–€475 000 (см. ниже) льготная площадь может достигать 190 квадратных метров — точные цифры по вашему объекту всегда уточняйте в Налоговом департаменте Кипра до подписания договора.
2. Лимит по стоимости: ставка 5% применяется к первым €350 000 цены покупки. Общая стоимость сделки не может превышать €475 000.

Проще говоря: сниженная ставка даёт существенную экономию, но она не безгранична. Более крупные или более дорогие объекты могут получить лишь частичную льготу — на льготную часть, а остаток облагается по стандартной ставке 19%.

Обновление 2026: переходные правила продлены для части проектов

24 апреля 2026 года Кипр продлил переходные положения по НДС Законом 109(I)/2026. Покупатели в проектах, где заявка на градостроительное разрешение или разрешение на строительство была подана до 31 октября 2023 года, могут применять более мягкие условия, действовавшие до 2023 года, до 31 декабря 2026 года. Если вы рассматриваете более ранний проект, уточните у застройщика или юриста, подпадает ли именно он под это продление, прежде чем ориентироваться на стандартные лимиты 2026 года.

Как считается налог при превышении лимитов

Если площадь объекта больше 130 кв. м (до 190 кв. м для более дорогих объектов) или цена выше €350 000, но ниже €475 000, вы платите 5% НДС с льготной части и стандартные 19% НДС с оставшейся части.

Пример: современная квартира в Меса-Гитонии за €400 000 площадью 140 кв. м:

• 5% НДС с первых €350 000 — налог €17 500.
• 19% НДС с оставшихся €50 000 — налог €9 500.
• Итого НДС €27 000 вместо стандартных €76 000 — экономия €49 000.

---

Основные требования к заявителю

Чтобы получить право на сниженную ставку 5%, покупатель должен соответствовать следующим критериям:

• Основное жильё: объект должен быть основным местом проживания заявителя на Кипре. В течение первых 10 лет его нельзя сдавать в аренду или использовать исключительно как коммерческий объект под сдачу.
• Первое использование льготы: заявитель ранее не приобретал на Кипре другую недвижимость по этой схеме (за исключением случаев, когда тот объект продан, а разница по налогу возвращена государству).
• Подтверждение фактического проживания: в течение шести месяцев после вступления во владение покупатель обязан представить в Налоговый департамент подтверждение проживания (счета за коммунальные услуги, муниципальные налоговые квитанции и т. п.).

Чек-лист покупателя по НДС 5% на Кипре

До бронирования объекта попросите застройщика или консультанта подтвердить:

• Утверждённую архитектурную площадь, по которой считается НДС.
• Полную цену покупки и какая её часть подпадает под 5%.
• Подходит ли объект для использования как основное жильё.
• Какие документы должны быть готовы до передачи объекта.
• Может ли застройщик сопровождать подачу заявления на НДС.

Это важно, потому что низкая цена в рекламе — не то же самое, что безопасная налоговая позиция. Надёжная сделка — та, где объект, договор, график передачи и заявление на НДС согласованы до завершения покупки.

---

Порядок подачи заявления: шаг за шагом

Оформление сниженной ставки требует точности. Ошибки ведут к отказу или существенным задержкам закрытия сделки.

1. Архитектурные документы: получите у застройщика заверенные копии архитектурных планов, разрешения на строительство и градостроительного разрешения.
2. Договор купли-продажи: подпишите договор и депонируйте его в Земельном департаменте (Land Registry).
3. Подача заявления на НДС: подайте официальную форму заявления с приложениями (паспорт, свидетельство о браке, подтверждение дохода, декларации о проживании) в Налоговый департамент до передачи объекта.
4. Выдача налогового сертификата: после одобрения Налоговый департамент выдаёт сертификат с указанием точной части объекта, к которой применяется ставка 5%.

---

Проекты Ark Noah's Holdings и НДС 5%

Ark Noah's Holdings — застройщик жилых комплексов в центральных районах Лимассола. По вопросу НДС 5% компания работает так:

• Проекты в рамках лимитов: комплексы в центре Лимассола (в том числе Anne Residence в Меса-Гитонии и Celistra в Закаки) проектируются с учётом порогов по площади и стоимости для ставки 5%.
• Собственный юридический отдел: юристы компании готовят и подают заявление на НДС от имени покупателя.
• Оплата по этапам строительства: беспроцентные графики платежей привязаны к этапам строительства.

Право на ставку 5% подтверждается по каждому объекту отдельно. Чтобы получить расчёт НДС по конкретной квартире в Лимассоле, свяжитесь с нашей командой.