Permanent verblijf in Cyprus via vastgoed in 2026: wat de regels werkelijk vereisen
Van alle vragen die ons adviesteam krijgt, staat op deze de hoogste inzet: kan de aankoop van een appartement in Limassol mijn gezin werkelijk permanent verblijfsrecht in een EU-land opleveren? Het korte antwoord is ja, en het blijft een van de meest overzichtelijke routes naar verblijfsrecht via investering in Europa. Het langere antwoord gaat over regels die in 2023 werden aangescherpt, afgelopen januari op één punt stilletjes werden versoepeld en er komende september een nieuwe eis bij krijgen. Hier is het volledige beeld, actueel op het moment van publicatie.
Wat u werkelijk krijgt
Permanent verblijf onder Regulation 6(2), de versnelde route voor investeerders, is precies wat de naam zegt: permanent. Het verloopt nooit, dekt uw echtgenoot en kinderen ten laste, en vraagt vrijwel niets aan onderhoud: één bezoek aan Cyprus per twee jaar, en jaarlijks bewijs dat de investering en de ziektekostenverzekering nog op hun plaats zijn. Aanvragen worden doorgaans binnen ongeveer zes maanden beslist, vaak sneller.
Twee eerlijke kanttekeningen vóór de details. Permanent verblijf is geen burgerschap, en Cyprus kent sinds november 2020 geen programma voor burgerschap via investering meer; wie u een "Cypriotisch paspoort via investering" verkoopt, verkoopt iets wat niet bestaat. En Cyprus behoort nog niet tot het Schengengebied (toetreding is een uitgesproken doel van de regering), dus de vergunning geeft u het recht om in Cyprus te wonen, niet om vrij door het continent te reizen.
De investeringstoets: waarom de regel naar nieuwbouw wijst
De klassieke kwalificerende investering is een woning van ten minste €300.000 plus btw, en de regeling is specifiek op een manier die veel kopers verrast: het moet een nieuwe woning zijn, rechtstreeks gekocht van een ontwikkelingsmaatschappij. Een appartement uit de bestaande bouw kwalificeert, tegen welke prijs dan ook, niet voor de woonroute. De logica is industriepolitiek, de staat leidt investeringsmigratie naar de bouwsector, maar het praktische gevolg voor u is dat de zoektocht begint en eindigt bij ontwikkelaars.
Twee verdere mechanieken tellen mee. Ten minste €200.000 van de prijs moet al zijn betaald voordat u de aanvraag indient, en de middelen moeten uit het buitenland komen, uit een bron die u kunt documenteren. Op papier bestaan er alternatieve routes, commercieel vastgoed, aandelen in een Cypriotische onderneming met ten minste vijf werknemers, deelnemingen in lokale fondsen, maar de nieuwbouwwoning is de route die verreweg de meeste gezinnen kiezen, omdat zij tegelijk de plek is waar ze werkelijk wonen of het object dat ze verhuren.
Over de btw: wordt de woning werkelijk uw hoofdverblijfplaats, dan komt u mogelijk in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 5% over het kwalificerende deel, wat de rekensom van de hele aankoop verandert. Beleggers die kopen om te verhuren betalen de standaard 19%. In beide gevallen wordt de drempel van €300.000 vóór btw gerekend.
De inkomenstoets
Naast de investering moet u een gewaarborgd jaarinkomen van buiten Cyprus aantonen: €50.000 voor de hoofdaanvrager, plus €15.000 voor een echtgenoot en €10.000 per kind ten laste. Salaris, dividenden, huren en pensioenen tellen allemaal mee, en het inkomen van een echtgenoot mag bijdragen aan het totaal. Twee details worden stelselmatig onderschat. Het inkomen wordt elk jaar opnieuw aangetoond, niet één keer getoond en daarna vergeten; behandel het als een vaste afspraak. En de vergunning verbiedt werken in loondienst in Cyprus, met één uitzondering: u mag bestuurder zijn van een vennootschap waarin u hebt geïnvesteerd. Aanvragers ondertekenen daartoe een verklaring.
De oude eis om €30.000 drie jaar vast te zetten op een Cypriotisch bankdeposito werd in mei 2023 afgeschaft en is niet teruggekeerd. In de praktijk opent u nog steeds een Cypriotische bankrekening, om de gedocumenteerde middelen te ontvangen, maar er wordt niets bevroren.
Wat er onlangs veranderde, en wat er volgende maand verandert
De wijzigingen van 2023 maakten de route strenger: hogere inkomensdrempels, jaarlijkse herbevestiging, striktere documentatie van de herkomst van het geld. Sindsdien zijn twee stillere veranderingen in het voordeel van de aanvrager verschoven en dient één nieuwe horde zich aan.
Per 1 januari 2026 verviel de voorwaarde dat aanvragers geen fiscaal inwoner van een ander land mogen zijn, onderdeel van hetzelfde hervormingspakket dat het zegelrecht afschafte. Dat is relevant voor gezinnen die de vergunning jaren vóór hun feitelijke verhuizing willen: u kunt nu de Cypriotische PR-status houden terwijl u thuis fiscaal inwoner blijft, en later beslissen of u de Cypriotische fiscale woonplaats activeert, waarna de non-dom-regeling de relevante lectuur wordt.
Per 1 september 2026 vereisen aanvragen voor een verblijfsvergunning originele medische testresultaten, met screening op hepatitis B en C, hiv, syfilis en tuberculose, voor de aanvrager en elk gezinslid ten laste. Voor de meeste gezinnen geen obstakel, maar wel een extra set documenten met een eigen doorlooptijd; aanvragen die vóór die datum worden ingediend, worden beoordeeld volgens de huidige, lichtere checklist.
De vergunning behouden, en de eerlijke tijdlijn naar burgerschap
Drie onderhoudsregels verdienen een plek in uw agenda. Bezoek Cyprus ten minste eens per twee jaar, elk gezinslid afzonderlijk. Houd de kwalificerende investering aan: verkoopt u de woning zonder haar te vervangen door een andere kwalificerende, dan vervalt de vergunning. En neem de vergunning binnen een jaar na goedkeuring op, anders verloopt zij. Kinderen ten laste kunnen gedekt blijven zolang zij studeren (met telkens €10.000 extra aantoonbaar inkomen) en behouden hun vergunning, opvallend genoeg, ook nadat zij afstuderen, trouwen of niet langer ten laste komen.
En het burgerschap: dat komt via gewone naturalisatie, niet via de investering. Reken op ruwweg zeven tot acht jaar werkelijk, gedocumenteerd verblijf, inclusief een aaneengesloten laatste jaar, plus Grieks op B1-niveau en bewijs van echte integratie. Het is een haalbaar pad, ons eigen team telt mensen die het hebben afgelegd, maar wie een snellere gegarandeerde route belooft, beschrijft niet het Cypriotische recht.
Hoe dit raakt aan wat wij bouwen
Wij horen transparant te zijn over ons belang hier: de eis van de regeling, een nieuwe woning rechtstreeks gekocht van een ontwikkelaar, beschrijft ons product exact. Elk appartement in onze huidige projecten in Limassol voldoet aan de investeringstoets boven de grens van €300.000, op grond die zelfgefinancierd en onbezwaard is. Dat telt, omdat de migratiedienst verwacht dat het object vrij is van complicaties en de vooruitbetaling van €200.000 veilig bij een solvabele tegenpartij staat.
Wat wij naast het appartement toevoegen, is volgorde. Het koopcontract, het betaalschema, de btw-aanvraag en het PR-dossier grijpen in elkaar, en ze in de verkeerde volgorde afwerken kost maanden. Ons adviesteam bereidt de vastgoedkant van de aanvraag standaard voor en werkt samen met erkende immigratieadvocaten die de migratiekant voeren. Wilt u eerst zien hoe de hele keten werkt voordat u zich vastlegt: daarvoor bestaat de investeringstour. Of spreek met ons adviesteam en wij leggen de specifieke cijfers van uw gezin naast de huidige regels.
De bovenstaande criteria zijn bij regeling vastgesteld en de afgelopen jaren meermaals gewijzigd; de cijfers weerspiegelen de stand zoals gepubliceerd per augustus 2026. Bevestig de actuele vereisten bij een erkend immigratieadviseur voordat u erop vertrouwt. Dit artikel is algemene informatie, geen immigratie- of juridisch advies.
Yevhen Polishchuk
Head of Business Development & VP of Sales, Ark Noah's Holdings
Yevhen is a real estate business development director with over a decade of experience in off-plan developments, land acquisition, and administrative structure in Limassol, Cyprus.